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房地产的杠杆水平已经超过30%了
发布时间:2019-05-10 浏览:作者:admin

房地产行业在2013年的时候基本上已经到顶了,现在对房地产行业来说,的确到了一个不得不考虑阶段性变化、不得不考虑转型的这样一个时刻。在这样一个长周期中,市场有结构性的机会。这轮房地产周期从2015年年中开始启动,基本上到现在已经是处于四年的上升期,这是房地产市场发展以来最长的一个上升期,以前房地产市场其实还是有规律可寻的,三年一个小周期,这轮周期特别不一样。经过将近四年的上升期,现在房地产发展处在周期高位,一些风险因素必须关注:第一、这轮房价的变化很奇怪,以前房价的涨幅,虽然对房价的统计指标有很多的质疑,但是房价的涨幅跟居民收入的涨幅走势还是基本一致的。但是2016年开始却出现持续背离,这种背离不论是从房地产的角度,还是从经济学的角度来说,这都是一种风险的信号;第二,这一轮上升期杠杆加得有一点厉害,比如说以前房地产市场风险可控,一个重要的指标就是房地产行业的杠杆水平跟国际相比是比较低的。但是经过这一轮加杠杆,经过大概的测算,房地产的杠杆水平已经超过30%了。
 
房地产从高速度转为稳定,更多是朝着稳健方向走。2019年或者是未来几年,房地产市场将趋于稳定。过去几年,在去杠杆、去库存的时候,大家都对房地产行业感觉压力很大,隐忧很多。但从2018年的情况来看,很多方面还是创新高的,销售面积、销售额、卖地的收入等方面。在这样大的一个基数的基础上,超速增长或者是野蛮生长已经不可能了。但市场也不会出现断崖式的大跌。
 
维持住房市场趋稳归结为两大因素,一个是政策方面的因素,一个是市场方面的因素。
 
具体来说,政策方面,住房政策很明确,总基调就是房住不炒、一城一策,还有租售并举等,调控政策总基调是非常明显的。政策上保证这个市场趋稳。货币政策上也基本能够保证房地产的开发、土地购置、老百姓购房的主要需求。市场方面,房地产市场不说是饱和,但确实已经基本告别了严重短缺,人口红利逐渐消失,面临着人口老龄化,意味着需求慢慢的萎缩;经济增速在放缓,没有经济增长,消费增长肯定是无源之水,这点肯定对整个经济和房地产市场会有一些影响。
 
在2016年开始到2018年间,是头部企业最好的发展时间,是高周转的阶段,也是高增长的阶段。未来几年内很难再出现这样的高增长,整个行业会进入到一个平稳增长阶段,头部企业依然会有一定的增长空间,但是增长速度会放慢。
 
在房地产企业转型过程中,头部企业受益较好,并且房地产主业依然有良好的空间,虽然未来一段时间这个空间可能缩窄,但还是有一定的收益空间,在未来的几年内依然还会坚定的进行相应的开发业务。
 
同时,由于头部企业资产规模巨大,在转型过程当中,首先要考虑资产结构的调整,选择能够容纳这么庞大的资产比例的细分领域和行业进行转型,这也是这些头部企业转型的难点和突破的重点。眼下,一些企业已选择往服务方面走,比如以养老、文旅为细分领域,虽然这些细分行业总量足够大,但是服务的难度和利润空间却比较小,而且是完全不同的运营模式,这给企业转型带来很大挑战。

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