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房地产市场是否已经饱和?
发布时间:2018-12-16 浏览:作者:admin

现在全国居民人均住房建筑面积大幅度提高,已经达到40.8平方米。另外,根据剑桥大学的调查,中国家庭的平均居住面积超过120平方米,高于荷兰、德国、日本、爱尔兰、英国等国。有观点据此认为,中国的家庭住房面积已经超过了部分发达国家,房地产发展已经饱和,你同意这种说法吗?
李铁:我有不同的观点。
需要看到,中国的城镇化潜力还没有被完全释放。
由于统计口径的问题,城镇户籍居民的住房面积被压低。原因在于,按常住人口统计和按户籍人口统计的城镇居民人均住房面积是不同的。常住口径下,城镇居民人均住房面积是36.6平方米,而按户籍口径统计则是50.9平方米;农村居民人均住房面积在常住口径下是45.8平方米,在户籍口径下是33.2平方米。可见,用常住人口来计算,明显压低了城镇居民人均住房面积,而抬高了农村居民的人均住房面积;反之,在户籍口径下,城镇居民人均住房面积明显提高了,而农村居民人均住房面积则被压低了。
需要看到,未来城镇人口增长对住房的需求潜力巨大。当前,中国的城镇化率已达58.5%,城镇人口达8.13亿。
 
这些可以说是增量的需求,对于既有城镇人口是否也存在一些存量的需求?
李铁:存量的需求也是很巨大的。
首先,城市住房更新拥有巨大潜力。英国的建筑平均寿命有132年,美国是74年,日本100年以上,而中国的建筑平均寿命仅25年-30年。中国不仅城镇住房平均寿命低,农村住房平均寿命更低。这就意味着,未来城镇危旧住房改造、农村住房更新不可避免。
因此,除了空间挪移产生的需求外,建筑业、房地产行业还要承担巨大的住房更新改造任务。
其次,消费升级对住房需求也有很大影响。
根据国际上的城市化发展规律,城市核心区住房改造的难度加大、能力在减小,而在郊区新建住房更容易实施。
同时,在人均收入水平大幅度提高的前提下,在都市圈城市中心城区已经拥有一套房,还需要在郊区有第二套住房,这已成为城市家庭住房改善的刚性需求,这是我们经过长期调查得出的结论。20多年前,一位巴黎的朋友告诉我,他在巴黎市区内有一套六七十平方米的房子,但是他还得在郊区有一个面积更大的房子。这种现象在北京、上海、广州、深圳都相对普遍。所以住房郊区化已经成为一个趋势。有研究表明,北京五环以外的新建商品住宅成交量占92.3%,未来郊区化的情况还会继续延伸,房地产空间上会呈现从五环到六环、到七环的态势,这也是我们要重视的空间变量之一。

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